恒大近日公布2018 年合同銷售業(yè)績，其中銷售額 5513 億元，銷售面積 5243.5 萬平方米，同比分別增長 10% 和 4.25%——這兩個增速基本是恒大近 5 年來最低。
合同銷售指的是包含預(yù)售在內(nèi)的銷售額。權(quán)益銷售是房企按項目持股比例應(yīng)占的銷售份額。這兩種統(tǒng)計方式也常見于各家公布的業(yè)績報中。
同期，萬科、碧桂園、融創(chuàng)中國等多家地產(chǎn)公司也公布 2018 年合同銷售額，增速均大幅放緩。萬科 2018 年合同銷售額和面積分別為 6069.5 億元、4037.7 萬平方米，同比增長 14.5% 和 12.3%。碧桂園公布的為權(quán)益銷售金額和面積，分別為 5018.8 億元、 5416 萬平方米，同比增長 31.25% 和 23.06%。
易居旗下地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞報告稱，2018 年上半年受益于部分一二線城市預(yù)售政策的松動、熱點二三四線城市的火熱，國內(nèi)排名前 100 房企的總體銷售規(guī)模近 4.6 萬億元，同比增長 36.5%。但下半年增速放緩，部分單月銷售同比增速呈斷崖式下降，12 月從 7 月近 60% 的增速大幅回落至21% 左右。財政部數(shù)據(jù)也顯示 11 月全國新建商品住宅銷售額增速在連漲 4 個月后轉(zhuǎn)跌。
其中，2018 年流量銷售額第一的碧桂園12 月銷售額和面積同比增長了 184% 和 51.8%，但增環(huán)比下跌 64% 和 57.7%。而權(quán)益銷售額第一的恒大銷售額和銷售面積則同比分別減少 47.22% 和 47.97%。
下半年房企銷售增速放緩，一方面跟整體經(jīng)濟(jì)變化相關(guān)。單從統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)看，房企在面臨償債壓力和政府限價、限購等多重緊縮調(diào)控政策后，拿地、開工意愿放緩。
另一方面，對于極其依靠負(fù)債經(jīng)營的地產(chǎn)公司來說，融資更難了。2018 年 6 月發(fā)改委、財政部限制房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債，即不得用于投資、補充運營資金，僅限歸還存量債務(wù)，并要求企業(yè)提交資金用途承諾。
根據(jù) Wind 金融數(shù)據(jù)，2018 年下半年，房地產(chǎn)海外融資債券到期規(guī)模在 564.75 億元，2019 年到期規(guī)模增長到 1436.95 億元。包含國內(nèi)到期的債務(wù)更多了，同花順 iFind 整理的數(shù)據(jù)顯示，2018 年 11 月房企一年內(nèi)到期的企業(yè)債金額高達(dá) 7500 億元。
融資渠道收緊之后，不但考驗其現(xiàn)金周轉(zhuǎn)能力，舉債付息的議價能力也將受到限制。在債務(wù)壓力加大的情況下，地產(chǎn)公司拿地的規(guī)模明顯減少。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前 11 個月排名前 10 位的房企拿地金額和面積相比去年減少一半以上。
僅恒大、萬科、碧桂園、融創(chuàng)中國四家地產(chǎn)公司而言， 2018 年拿地面積均比前兩年減少，其中恒大和融創(chuàng)中國降幅最大，分別少了 57% 和 79%。
在這樣的背景下，房企 2019 年的銷售目標(biāo)也相對平和。恒大今年銷售目標(biāo)為 6000 億元，同比增幅約為 8.8%——2017 年為 34.2% 的同比增幅。碧桂園、萬科和融創(chuàng)中國則沒有對外公布銷售目標(biāo)，其中萬科在 2018 年 9 月時將三年內(nèi)目標(biāo)定為“活下去”。
