據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道，本月 23 日全國(guó)人大常委會(huì)審議土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法修正案草案，對(duì)農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)試驗(yàn)三個(gè)方面提請(qǐng)修改。
草案刪去了現(xiàn)行土地管理法中，關(guān)于使用非農(nóng)業(yè)建設(shè)使用土地方式的規(guī)定——必須為國(guó)有土地或者征為國(guó)有的原集體土地。草案新增加一句“法律另有規(guī)定的除外”，為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)預(yù)留空間。
非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地指的是農(nóng)業(yè)耕地以外的工程建設(shè)土地，包括宅基地、公益性公共設(shè)施用地和集體建設(shè)經(jīng)營(yíng)性用地。前兩者不屬于經(jīng)營(yíng)性建設(shè)土地，不屬于此次草案修改范圍。
此前規(guī)定，集體土地進(jìn)入建設(shè)用地市場(chǎng)，先由地方政府征收，將該地變更為國(guó)有土地，再通過出讓、出租等方式進(jìn)入市場(chǎng)。和城市土地不同——所有權(quán)、使用權(quán)分離后，城市土地使用權(quán)可買賣和租賃（現(xiàn)在商品房買賣的 70 年產(chǎn)權(quán)），農(nóng)村集體土地不能自主地流轉(zhuǎn)，因此需要地方政府在其中征收、變更土地性質(zhì)的角色。
這個(gè)過程中，征收土地的補(bǔ)償由政府定價(jià)，通常都以低價(jià)補(bǔ)償?！敦?cái)新》發(fā)布的社論稱，通過低價(jià)補(bǔ)償，地方政府也實(shí)現(xiàn)對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷。一直以來，對(duì)土地增值收益如何分配爭(zhēng)議激烈。
草案修改的則是集體土地進(jìn)入建設(shè)用地市場(chǎng)前，土地性質(zhì)變更唯一方式——不再只通過地方征地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。根據(jù)草案，非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地經(jīng)依法登記為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地后，允許土地所有權(quán)人出讓、出租給單位或者個(gè)人。同時(shí)，草案明確該類土地用于工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，但不包括住宅類經(jīng)營(yíng)用地。出讓后，土地的期使用權(quán)的最高年限、登記方式等參照同類用途的國(guó)有建設(shè)用地執(zhí)行。
也即是，草案通過后，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股和國(guó)有土地一樣，可同等入市、同權(quán)同價(jià)。至于轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫氐目赡苄?，則并未提及。
據(jù)《21 世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》測(cè)算，截止 2013 年年底全國(guó)的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的面積約為 4200 萬畝，占全國(guó)建設(shè)用地總量約 13.3%。
因此，對(duì)于集體土地不再必須國(guó)有，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，修改減少征地的成本和環(huán)節(jié)，有助于土地市場(chǎng)的交易活躍。新華網(wǎng)報(bào)道也稱，農(nóng)民住房不再作為地上附著物補(bǔ)償，而是作為專門的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)給予公平合理補(bǔ)償。
《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》援引業(yè)內(nèi)人士稱，此次土地修改對(duì)一二線城市影響較大，尤其是集體土地不再必須國(guó)有，將極大增加租賃市場(chǎng)的租賃用地供應(yīng)。
此前包括北京、深圳在內(nèi)的主要城市，已經(jīng)在開展集體建設(shè)用地租賃住房建設(shè)?！逗闷嫘娜?qǐng)?bào)》此前曾報(bào)道，今年 11 月深圳允許開發(fā)商變更在 2015 年 10 月 9 日前拍得、但未開工商品房用地的用途，但需要按市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)補(bǔ)繳地價(jià)，其中變更為建設(shè)人才住房之用，補(bǔ)繳地價(jià)暫按商品住房用地市場(chǎng)價(jià)格的 30％ 確定。
同時(shí)，草案在土地增值收益、定價(jià)上也做了修改。它縮小土地征收范圍——將可征收集體土地限定在具體的 6 種情形中，同時(shí)規(guī)范土地征收程序——補(bǔ)充了社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、先簽協(xié)議再上報(bào)征地審批等程序。
在征收土地定價(jià)上，草案要求征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)征地片區(qū)綜合地價(jià)確定，同時(shí)要考慮土地原用途、土地產(chǎn)值、安置人口、供求關(guān)系等因素。
此外，草案還進(jìn)一步探索宅基地自愿有償退出機(jī)制，原則上規(guī)定允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地。2015 年北京大興等 33 縣（市、區(qū)）被國(guó)土資源部確定為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的試點(diǎn)地區(qū)，其中宅基地退出實(shí)行了自愿有償規(guī)定。
